这个标题，不少法律界人士会不以为然，认为开发商的口头承诺、楼书与媒体广告承诺构成合同的一部分，对开发商具有约束力，理由是《合同法》第13条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第15条规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”

　　但他们忽视了商业广告要成为要约首先要“符合要约规定”这个前提，只注意了《合同法》第十四条规定的要约成立的第一个条件：“内容具体确定”，而忽略了《合同法》第十四条规定的要约成立的第二个条件：“表明经受要约人(注：房地产买卖中的买房人)承诺，要约人(注：房地产买卖中的卖房人)即受该意思表示约束。”强调了要约，忽略了承诺，在房地产判案中，司法机关往往只承认买房人承诺了卖房人写进合同中的要约。

　　而房地产商的广告并没有明示不可撤消，因此他们也往往主张双方正式签署合同时，广告即使算为要约，在此时也撤消了，因为发出广告要约在前，签订合同在后，所以广告要约在签订合同之后已经没有实际意义。

　　《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”因此，买房人还是现实一点，只把房地产商的商业广告看做是没有约束力的“要约邀请”，而把房地产商肯写进合同的才看成是“要约”，换句话说，买房人宁愿相信房地产商广告中凡是不愿写进合同的都是“欺骗”，更容易学会保护自己。

　　对于这篇文章的标题，买房人大概也很难接受，他们会说：我们不懂什么叫“要约”，什么叫“要约邀请”，我们只知道按《广告法》规定不能做虚假广告，你怎么能说“骗您没商量”？

　　我不否认《广告法》对虚假广告的限制作用，但我希望买房人要明确几个问题：

　　-《广告法》属于行政法，它只是规定了对做虚假广告的处罚标准，而无法规定做虚假广告的对受虚假广告欺骗人的具体赔偿，也就是说，工商管理部门打击房地产商的虚假广告，国家可以收到罚款，但买房人无法得到赔款。

　　-《广告法》对虚假广告的广告费1至5倍罚款对房地产项目的资金来讲只是皮毛，根本起不到阻吓作用。

　　-如果房地产商成立或委托一个注册资金很少的有限公司代理销售，广告由这个代理公司委托广告公司去做，房子卖出后，再将这家公司解散，追究广告责任将非常困难。

　　有人曾问我，房地产商要不要对卖房时的沙盘承担责任，我说从理论上讲“要”，但非常难取证。同样笔者也希望买房人认识到去年6月1日开始执行的建设部《商品房销售管理办法》第三十一条规定的：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”用意非常好，但执行起来基本没有约束力。因此，我们看样板间时，千万别被长高的空间，根据装修需要放大的房屋尺寸所迷惑，自己心中一定要有把尺子，多少米就是多少米，多少平方米就是多少平方米，千万别以为房地产商交给您的房子一定会和您看到的样板间一样高，一样大，您收房子时，由于是空房，感觉会差不多，但一放家具就会发现不是那回事了，再找样板间，对不起，已经完成历史使命，再也看不见、摸不着了。

　　笔者写此文的目的就是希望所有买房人在签订买房合同时一定要牢记建设部《商品房销售管理办法》第十五条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”只有在合同中具体约定的事项才能直接对买房人起到一定保护作用。

　　作者刘宏诚按：这是本人写的关于签合同问题的系列文章第一篇，我写的有些反传统，不是按法理写，而是按发展商辩解和法官判案的逻辑写，也许这样买房人才能事前做好防范，省得事后总问：“为什么败诉的都是买房人。

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