talkative 02/04/15 19:10发表于焦点谈房论市BBS-业内人士论坛

　　在北京房地产市场的实地观察中，集中注意了“抢房”热销现象，即某些热销楼盘出现的需要提前雇人排夜队排号买房现象。此举曾令本人费解：为什么上百万甚至数百万的大额买房需要象买便宜货似的排夜队抢购？真的购买力如此之强？真的房子如此之好？真的吸引力如此之高？

　　不入虎穴，YAN得虎子。深入观察后，本人发现了“抢房”的秘密：这是多方面因素汇集而成的现象，其中包含着非正规运作的因素和违规操作，具体如下：

　　1.项目本身区位，定位，规划设计均好，开发商口碑不错，有炒作潜力；

　　2.炒家入场，这部分基本是属于客户群中的，有全炒楼花型，有炒买结合型。

　　--全炒型通过提前与售楼员内线联系，预储购房订金于售楼员处，随时在内部订购期在第一时间抢先批量购买最俏销户型，例如投资类STUDIO等，待项目取得正式销售证涨价正式销售后，再待价而出，高价卖给真正购房的客户；

　　--炒买结合型，其路子与全炒型基本类似，只是在操作办法上收敛一些，炒买数量较小，一般为买一炒一，炒楼花的一套等待最佳价格时段出手。

　　3.售楼人员内部炒买，这指的是，开发商公司内部，特别是售楼处的销售人员利用近水楼台之便，预先将最具炒作潜力的户型内部订下。客观上造成其方便的是内部订购期普遍采用的订金3万制度。一个售楼员若拥有10万可支配资金，即可炒买3套最佳户型；如有20万，则可炒买6套；与全炒型一样，最佳户型等均已控制在其手中，真正的客户买家只能从其手中高价转买；就是这样，售楼员从内部炒楼号中以小博大，监守自盗，通过控制最佳房型房号，从真正的购房客户那里获得暴利，其暴利额远远大于其工资收入，甚至大于其售楼提成收入。而一些开发商的售楼制度又使其风险很少甚至无风险，即使判断失误，大不了就把订金退回来了事。

　　鉴此无风险而有暴利的温床存在，再加上一些开发商对此视而不见，管理不严，相当部分热销楼盘售楼员对炒作楼号乐此不PI，如蝇逐血。

　　主要在上述三种因素的合力下，北京房市中的热销楼盘经常出现所谓“抢房”现象，畅销户型经常是一抢而空；甚至有个别楼盘正式开盘销售后竟然基本无房可售，要买只能从前期“抢房”炒家获利回吐中购买；此外，还导致了本已基本完成订购销售的楼盘反复清盘，反复销售。

　　本人对此的评论如下：

　　1.关于炒家进入楼市炒楼花，大概不是什么新鲜事，需要的是在制度上加以规范，特别是加大其风险度，用制度迫使其运作兼有风险与机会，绝不能够采用包赚不赔的机制，否则楼市将成为击鼓传花式的闹剧，真正的购房者将处于闹剧以悲剧结束的终端。

　　2.关于开发商内部特别是售楼人员内部炒房号谋取暴利，这根本是违反公司制度，违反职业道德的行为，必须在制度上严管。试想，此风不止漫延，在银行，证卷，汽车等行业泛滥内部炒作，都用职业工作中的资产进行为个人谋私利的炒作，那还有什么信誉可言？对客户利益及心理的损害该有多大？对此，开发商，特别是热销楼盘而又注重信誉的与国际经营管理接轨的开发商，应该采用坚决的纪律措施，对违犯者实行SUMMARY DISMISSAL，并在制度措施上堵住售楼员炒作房号。

　　3.媒体，特别是房媒，应该承担起新闻监督的社会责任。本人在京短短数周，即已发现所谓“热销”，“抢房”的秘密。本人深信，房媒记者的采访调查能力要比本人强得多，对此一定早已了如指掌，但就是不报，就是不让读者知道，就是不让除炒家外的真正购房者知道。本人揣测，这与报喜不报忧有关，甚至与类似足球黑哨式的职业违纪相关。希望有职业道德，有专业精神的房媒不仅应报道如何热销，抢购一空，而且应该调查这背后的原因或秘密，让购房者和读者知道，并且以新闻监督将房地产业中的阴暗面暴露出来，迫其纠正。

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